sábado, 22 de dezembro de 2012

A repartição da renda da terra na indústria da incorporação imobiliária

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Na postagem "Duas ou três coisas que sei dela (a Outorga Onerosa do Direito de Construir): a natureza residual do valor da terra" (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/11/duas-ou-tres-coisas-que-sei-dela.html), abordei sucintamente o caráter residual do valor do solo urbano e a formação da renda na indústria da incorporação imobiliária. Para recuperar seus principais elementos e introduzir o tema da repartição da renda, lanço mão de uma citação do prof. Carlos Morales Schechinger [1]:
Um investidor do mercado imobiliário residencial parte do preço máximo que a demanda, vale dizer, as famílias, está disposta a pagar no mercado. Esse preço inclui o custo de construção da própria moradia, assim como da infraestrutura que lhe dá serviço. Esse custo inclui [também] o custo do capital investido na construção, a uma taxa pelo menos igual à taxa média de lucro que anima o investidor a construir moradias. O resíduo que permanecer depois de descontados todos os custos do preço pago pelas famílias será considerado pelo investidor lucro adicional, acima do lucro médio. Contudo, o investidor terá que dividir este sobrelucro com o proprietário do solo para que ele lhe ceda o seu uso. (...) A proporção com que o sobrelucro será dividido entre o agente da demanda e o proprietário do solo depende de muitos fatores, mas é muito alta a probabilidade de que o proprietário embolse a sua quase totalidade. A ampla concorrência entre os demandantes e a escassez da oferta de solo jogam a favor do proprietário da terra, que está em posição de escolher aquele dentre os demandantes que esteja disposto a ceder-lhe a totalidade do sobrelucro, isto é, a totalidade do resíduo. Desse modo, o sobrelucro se transforma naquilo que em Economia se conhece como renda da terra. (Original em espanhol; tradução livre do blogueiro).

Nesta passagem, Morales descreve a estrutura geral de um empreendimento imobiliário do ponto de vista da formação da renda do solo [1] ou, mais exatamente, do ponto de vista dos agentes privados que disputam entre si a apropriação da maior parte possível dessa renda, vale dizer, o proprietário do terreno  e o incorporador. 
Recapitulemos, com o auxílio da figura abaixo, o seu conteúdo: 


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· O "máximo preço que a demanda, vale dizer, as famílias, está disposta a pagar" se traduz, para o empreendedor, no Valor Geral de Vendas (VGV), que é a soma total do valor de venda de todas as unidades residenciais produzidas. O VGV corresponde, também, ao produto do total de m2 privativos à venda pelo seu preço médio.
· O "custo da construção" é o somatório de todos os valores despendidos na concretização do empreendimento (salvo o preço do terreno), vale dizer, a obra física (incluindo a remuneração do construtor), a administração, a publicidade, a comercialização etc. 
· O “custo do capital investido na construção” (não confundir com a remuneração do construtor, que é parte dos custos totais de construção) é a remuneração do capital de investimento,  “pelo menos igual à taxa média de lucro que anima o investidor a construir moradias”. Essa remuneração pode ser representada pela Taxa Mínima de Atratividade (TMA), definida como a menor taxa de retorno aceitável para um investidor que se proponha a correr o risco associado a um ativo ou projeto.
·  O “resíduo que permanecer depois de descontados todos os custos do preço pago pelas famílias será considerado pelo investidor um lucro adicional, acima do lucro médio” (...) “aquilo que em economia se conhece como renda da terra. Contudo, o investidor terá que dividir este sobrelucro com o proprietário do solo para que ele lhe ceda o seu uso". Salvo situações excepcionais  relacionadas a inovações mercadológicas como a promoção de um novo "lugar urbano", ou um novo tipo de produto imobiliário, todo lucro imobiliário excedente ao TMA consiste, pois, em renda da terra. A proporção em que o valor residual do terreno é apropriado pelo incorporador é a chave da lucratividade do negócio da incorporação imobiliária. 


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Importa, aqui, lembrar que esse “sobrelucro” não provém do investimento produtivo em habitações, mas do privilégio singular que tem o detentor, ou detentores, do título de propriedade, de exigir, para ceder a terra ao uso requerido (residencial, no caso), o maior preço que possa ser extraído do orçamento das famílias demandantes. Dado que este preço depende não dos atributos da terra em si mesma, mas da sua localização, deduz-se que o “sobrelucro” da incorporação imobiliária é pura apropriação privada de externalidades produzidas pelo capital social total previamente investido em “cidade”, todo ele alicerçado pelo provimento público de infraestruturas, equipamentos  e serviços.

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Tipicamente, em localizações de elevada demanda como as zonas mais valorizadas das grandes metrópoles, o proprietário do terreno, em geral perfeitamente informado de sua “capacidade de gerar renda”,  está a cavaleiro para exigir do incorporador a “totalidade do resíduo” de que fala Morales. Por essa razão, nesse tipo de empreendimento os valores envolvidos são vultosos, mas a rentabilidade do incorporador relativamente baixa (A).  Situação oposta é a de lugares periféricos semi-urbanos onde exista muita terra vacante, alguma opção de transporte atraente, pouca informação por parte dos proprietários de terrenos e uma “nova demanda” de renda média desinteressada das localizações mais centrais, porém ávida por adquirir a casa própria com financiamentos a longuíssimo prazo (tipicamente, as áreas de influência dos novos anéis rodoviários metropolitanos). Neste caso, o incorporador pode adquirir o terreno a um preço muito abaixo da sua capacidade de gerar renda, restando-lhe um considerável “sobrelucro”. Estes são empreendimentos de alta rentabilidade. (B)

O esquema aqui apresentado é uma versão simplificada e adaptada do método de avaliação de terrenos denominado "residual dedutivo", muito utilizado pela indústria da incorporação imobiliária residencial em mercados dinâmicos, onde mais claramente se manifestam os efeitos da equalização da capacidade  de pagamento da demanda e da padronização dos custos de construção e comercialização. O esquema  não substitui a aplicação do modelo completo para fins de avaliação de um terreno, mas propicia estimativas razoáveis da viabilidade e margens de "sobrelucro" do empreendimento, cuja variável dependente passa a ser, precisamente, o preço de aquisição do terreno. 

Em um mercado imobiliário estável, vale dizer, em que são previsíveis os custos industriais e financeiros e conhecidos, para cada área urbana, o perfil da demanda e as características do produto a ser ofertado, o  incorporador, partindo do VGV, deduz sucessivamente o fator (%) de custo total estimado para aquele tipo de empreendimento e a TMA (%) requerida. O resíduo dessa operação é a sua estimativa inicial  quanto ao máximo preço admissível para a aquisição de um  terreno disponível. Uma vez ajustado esse valor por meio da avaliação técnica e do estudo do fluxo financeiro, processa-se a negociação que levará à repartição final do resíduo entre o proprietário e o incorporador . 

Os encargos públicos sobre a renda da terra

O maior interesse desse artigo na questão da repartição do “sobrelucro” (renda da terra) é, no entanto, a entrada em cena de um terceiro interessado: a municipalidade. Por ser a renda da terra pura externalidade socialmente criada, justifica-se plenamente que parte dela, ou até a sua totalidade em alguns casos, seja recuperada pelo município para financiar os serviços que dão à terra o seu valor. 

Esta é a origem e a razão de ser do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir. 

O beneficiário da  renda fundiária propiciada pelos serviços e equipamentos urbanos disponíveis - quer seja o proprietário original, o incorporador adquirente ou ambos, de acordo com o preço de transação pactuado - deve pagar pela concessão da licença para edificar-se acima do “coeficiente de aproveitamento básico” do terreno, em geral o coeficiente  1 - que representa, convencionalmente, o seu aproveitamento para uso das famílias que ele pode abrigar.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma das modalidades monetárias dentre uma coleção de encargos que o município pode (e deve!) impor à propriedade para devolver à coletividade  ao menos uma parte do valor da terra com vistas ao financiamento da sua fonte geradora: os serviços públicos urbanos. A modalidade não monetária típica desses encargos são as obrigações de urbanização, sacramentadas, por exemplo, na legislação de parcelamento do solo: construção de vias públicas, infraestrutura, equipamentos de serviços urbanos e cessão gratuita dos lotes a eles destinados.   

Retornando ao esquema inicial, a introdução de um encargo público sobre o aproveitamento do solo - e consequente intensificação do uso das infraestruturas e equipamentos - implica, como se pode intuir, em uma nova dedução do VGV do empreendimento. Sendo este o máximo que pode pagar a demanda e dados, portanto, o custo total do empreendimento e o TMA, o encargo público terá de ser coberto,  obrigatoriamente, pela rendaEssa dedução exerce uma importante função no mercado, qual seja a de reduzir o máximo preço admissível de transação do terreno. O valor residual se desdobra, assim, em valor residual antes (VR) e depois (Vr) da dedução do encargo de urbanização. Tornaremos ao assunto na próxima postagem desta série.


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Uma importante aplicação desse modelo básico da incorporação imobiliária é permitir ao município estimar,  com base na dinâmica do mercado, o montante da renda da fundiária gerada. 

De posse dos mesmos parâmetros básicos utilizados  pelos incorporadores, a começar dos preços de venda do m2 privativo praticados, os departamentos técnicos de urbanismo das prefeituras podem não apenas fixar, com razoável conhecimento de causa, o preço da Outorga Onerosa (na forma de uma dada proporção do VGV, ou o que dá no mesmo, do preço de venda do m2 privativo) [2] como estimar, para fins do orçamento anual, a ordem de grandeza da renda que se poderá recuperar, com esse instrumento, em cada região da cidade. 


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Na próxima postagem sobre este tema desenvolveremos, com base nessa mesma metodologia, os temas da valorização de um terreno urbano em função do seu coeficiente de aproveitamento e do valor da contrapartida a ser cobrada na Outorga Onerosa do Direito de Construir. 
   
Este capítulo se encerra com uma observação de que o leigo em temas de gestão do solo talvez não se tenha dado conta: dado o caráter residual do valor da terra, nenhum encargo público imputado à incorporação imobiliária (taxas, Outorga Onerosa do Direito de Construir, melhorias e equipamentos urbanos, doação de solo etc.) poderá encarecer o  produto do empreendimento. Justamente por ser o preço do produto-localização já o máximo que o incorporador é capaz de extrair da competição entre os demandantes, todo encargo público sobre o empreendimento terá de ser pago por quem já detém, ou irá deter, o direito de propriedade do solo: o proprietário, o incorporador ou ambos

Em palavras simples: dizer que a Outorga Onerosa do Direito de Construir encarece a moradia, ou que as Obrigações de Urbanização encarecem a terra é, pura e simplesmente, "conversa de incorporador"!

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[1] Morales Schechinger, Carlos, "Algunas peculiaridades del mercado de suelo urbano", texto preparado para o curso Educación a Distancia - Mercados de Suelo en Ciudades Latinoamericanas - março de 2005

[2] O ponto de vista dos pequenos e médios empreendedores imobiliários considera, geralmente, apenas a forma geral do lucro, vale dizer,  a diferença entre a receita total e o custo total, incluindo o preço do terreno encontrado no mercado.

[3] Embora redutível ao mesmíssimo princípio aqui apresentado, mas muito mais problemático, como procurei demonstrar no artigo "Contribución al estudio de la "Outorga Onerosa do Direito de Construir" (Brasil): contenido económico y fórmulas de cálculo", de maio de 2007, o procedimento  mais comumente utilizado no Brasil  é o chamado "método do terreno virtual". Abordaremos o tema em uma ou duas postagens subsequentes, neste mesmo blog.




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