quinta-feira, 22 de novembro de 2012

Vila do Pan – o retorno II

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq. 

Em 13 de dezembro de 2011, publiquei neste blog um artigo intitulado “Vila do Pan – o retorno”. Esse artigo foi motivado por matéria publicada no jornal O GLOBO de 10 de dezembro daquele ano, em que se anunciava a obra de estabilização do solo que, segundo a matéria, poria fim ao impasse na Vila do Pan, provocado pelos frequentes recalques verificados nas ruas que cercam aquele empreendimento. Na oportunidade, questionei se efetivamente tais obras representariam o fim do problema ou apenas mais um exemplo do tipo de “legado” que nos havia deixado o evento dos jogos Panamericanos.

Passado quase um ano, vejo no mesmo O GLOBO que ainda não chegamos ao anunciado fim do citado impasse. Matéria publicada hoje, dia 17 de novembro de 2012, anuncia que a “Prefeitura gastará R$ 33 milhões para recuperar ruas que afundaram” informando ainda que o “orçamento original era de R$ 4,1 milhões”, ou seja, que as “reformas da Vila do Pan custarão oito vezes mais” que o planejado.

De forma extremamente simplista, atribui-se o problema a um eventual rompimento de “acordo” entre o prefeito da época e a empresa construtora da Vila. No entanto, as origens desta questão são mais complexas; foi o que procurei demonstrar no artigo que À beira do urbanismo reapresenta abaixo. 




Vila do Pan – o retorno

Matéria publicada no dia 10 de dezembro, no Jornal O GLOBO, informa que a realização de obra de estabilização do solo de rua, que poderia comprometer a imagem olímpica, põe fim a impasse na Vila do Pan. Será?

                A Vila do Pan está construída na Subzona A-39 que está compreendida entre o Canal do Anil e a Av. Alvorada, sendo limitada ao sul pela Lagoa do Camorim e ao norte pela Via 7 do PA 8997. Esta subzona é constituída por duas áreas: uma denominada “Área A” abrangida pelo PA 9822 e pelo PAL 35457, limitada ao norte pela Via 7 do PA 8997, ao sul pela Via Parque Projetada C, e ao leste, pela Avenida Canal do Anil e a Oeste pela Avenida Alvorada; e outra, denominada “Área B” entre a Avenida Parque Projetada C do PA 9822 e a Lagoa do Camorim, limitada a leste pela Avenida Canal do Anil e a oste pela Avenida Alvorada.
            No mapa a seguir pode-se visualizar graficamente a descrição realizada acima da Subzona A-39 e na imagem seguinte a sua sobreposição sobre uma foto aérea onde se pode conferi a localização da Vila do Pan na Área B da desta Subzona.


Mapa 1- ZE 5 Subzona A-39 do Decreto 3.046/81

Figura 1 – Localização da Vila do Pan em relação à Subzona A-39
                A Legislação vigente para a Área B da Subzona A-39, definida no Decreto 3.046/81, estipulava que o lote mínimo permitido naquele local era de 3 mil metros quadrados com uma testata mínima de 40 metros. Nestes lotes poderiam ser construída, apenas, uma unidade habitacional com, apenas, um pavimento por lote. Estas unidades habitacionais não poderiam ocupar mais do que dez por cento do terreno. O uso comercial somente era admitido em lotes com frente para a Avenida Alvorada, limitada a sua altura a dois pavimentos, sendo admitida uma ocupação do terreno de, no máximo, vinte por cento, além de estarem afastadas 10 metros da Avenida e 4 metros das demais edificações.
            Como pode ser observado, tais parâmetros urbanísticos restritivos induziam a uma ocupação de pouca densidade e pouca carga. A legislação estabelecida para o local levou em consideração as frageis condições de resistência do solo naquela região e, por isso, não incentivava a sua ocupação intensiva.
                Não obstante serem previamente conhecidas as precárias condições daquele solo, a partir do ano de 2002 foram aprovadas uma série de leis e editados decretos que alteraram profundamente os parâmetros urbanísticos e edilícios para o local.
                Em 27 de setembro de 2002 foi aprovada a Lei Complementar  N.º 59 que definiu usos para os lotes 1 a 41 da Q.4 do PAL 18 328  em função dos Jogos Panamericanos de 2007.
                Em 22 de novembro de 2002 foram aprovadas as Lei Complementares N.º 60 e 61 que alterou parâmetros edilícios e dispositivo da LC N.º 59/2002.
                Em 11 de dezembro de 2003, foi editado o Decreto N.º 23811 que alterou parâmetros edilícios;
                Em 08 de janeiro de 2004, foi editado o Decreto N.º 23900 que alterou parâmetros edilícios.
                As alterações realizadas na legislação para o local atribuiram aos lotes ali existentes um potencial de edificabilidade muitas vezes superior àquele vigente na legislação de 1981. Isto quer dizer que, se um proprietário de um lote com 3 mil metros quadrados poderia construir anteriormente apenas uma edificação unifamiliar com 300 metros quadrados, a partir da edição das novas normas poderia edificar, no mesmo lote, 24 apartamentos com  300 m² cada ou 72 apartamentos com 100 m2 cada.
                Comparando-se os potenciais construtivos permitidos pela legislação antes e depois de 2002/2004, pode-se concluir que o valor no mercado desses lotes multiplicou-se muitas vezes neste curto período, aumentando significativamente o patrimonio econômico dos seus proprietários.
                Não bastasse o intenso incremento do potencial construtivo que se reflete - por consequencia - em um intenso aumento do valor dos lotes no mercado, resolveu também a Prefeitura investir na colocação da infraestrura necessária para a construção dessas edificações, obrigação que deveria ser assumida, legal e lógicamente, pelo empreendedor, já que o preço de venda dos imóveis, comercializados livremente no mercado, já incorpora este tipo de investimento.
                Não fossem suficientes as benesses concedidas ao empreendedor pela Prefeitura, por meio das alterações nos parâmetros legais e pela sua desoneração na execução da infraestrutura, resolveu também o Governo Federal conceder uma linha de financiamento privilegiada para a comercialização das unidades, utilizando-se os recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador o FAT, com condições muito mais favoraveis de financiamento que aquelas disponíveis no mercado na ocasião.


                 No quadro abaixo pode-se comparar as taxas de juros oferecidas pelo mercado com aquela concedida para a comercialização dos imóveis da Vila do Pan.

                Tendo em vista os generosos benefícios concedidos ao empreendedor - cumulativamente - pelos governos municipal e federal, seria plenamente justificavel, e esperado, que o responsável pelas edificações alí construídas disponibilizasse em contrapartida os imóveis para a utilização pelos atletas e delegações durante o decorrer dos jogos Pan e Para Panamericanos. Porém não foi isso que aconteceu. Apesar de todas as benesses concedidas, resolveu o Governo Federal, adicionamente, pagar ao empreendedor, antecipadamente, ou seja, antes das edificações estarem concluídas, o valor de 25 milhões de reais a título de “aluguel” para a utilização futura das unidades durante os jogos[1].
                Mais uma vez ainda seria possível justificar tanto aporte de recursos públicos a um empreendimento privado se, ao fim do dia, tais unidades, produzidas substancialmente com recursos advindos dos impostos arrecadados da população, fossem finalmente destinadas a um uso social, ou seja, estivessem a serviço da redução do défict habitacional da cidade. Mas não foi isso que aconteceu. A despeito dos volumosos subsídios públicos incorporados ao valor de venda[2], estes imóveis foram comercializados livremente no mercado, sem nenhuma restrição, havendo casos, como amplamente divulgado, de um mesmo comprador ter adquirido mais de uma unidade no empreendimento[3].           
            Não bastasse, como visto, os volumosos recursos públicos investidos em um empreendimento privado, que sequer teve muito trabalho e despesa para ser comercializado, já que a grife de Vila do PAN já lhe garantia uma intensa exposição midiática; restou ainda para o contribuinte municipal arcar com os custos[4] dos reparos dos danos - mais do que previsiveis - causados à infraestrutura pela já conhecida instabilidade do solo no local.
            Mais um caso típico de parceria público privada, onde os lucros se privatizam e os prejuizos são socializados.

Rio, 10 de dezembro de 2011
Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto.

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