segunda-feira, 23 de dezembro de 2013

Pequeno Inventário de Grandes Projetos*: Battery Park City, Nova York



Objeto
Battery Park City é uma comunidade planejada de uma área de 0.4 km² no extremo sudoeste de Manhattan, Nova Iorque. A zona sobre a que se encontra, foi construída sobre o rio Hudson, usando 917.000 metros cúbicos de terra e rochas escavadas durante a construção do World Trade Center e outros projetos.
 
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O empreendimento Battery Park City está localizado no baixo Manhattan, em Nova Iorque, em um aterro sobre o rio Hudson, numa área antigamente ocupada por docas. A partir da década de 1960, com o fechamento das docas, o Departamento de Planejamento da Prefeitura de Nova Iorque começou a desenvolver uma série de projetos para a área prevendo a sua renovação urbana e a utilização da área aterrada para múltiplas finalidades. (...)
 
Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    



Antecedentes 
The earliest ideas for Battery Park City were precipitated by the collapsing status of 20 piers in the Hudson River, which, through the 1950s, had handled produce for the Washington Market in the area now known as Tribeca. The New York City Department of Marine and Aviation wanted to rebuild them as a continuous, 100-acre truck dock and warehouse to coax shipping companies back to Manhattan. The agency hired consultants to present a vision of the Hudson waterfront in the year 2000. The planners recognized that this site seemed to have a different potential. Swank apartments in 1960s beach resort architecture might attract New York's cosmopolitan set or Wall Street workaholics. Miesian office towers could offer downtown corporations a setting somewhat more progressive or enlightened than the famously chaotic financial district.  The solution was to build this "unprecedented new city" on top of the shipping terminals, with a sort of industrial esplanade along the edge. The plan was presented in 1962 and was not well received. (...) 
http://www.batteryparkcity.org/Who-We-Are/Urban-Experiment_2.php
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O primeiro Plano diretor para a região foi projetado em 1962 e previa um misto de torres residenciais e de escritórios, seguindo os preceitos modernistas de Le Corbusier e Mies van der Rohe, conjuntamente com atividades portuárias que se manteriam na região. Em 1966 o governador do estado de Nova Iorque, Nelson Rockefeller, apresentou  um segundo plano seguindo os mesmo preceitos corbusianos. Em 1969 foi a vez de o prefeito John Lindsay apresentar outro plano seguindo idéias futuristas das megaestruturas, em voga à época.  

(...) O projeto só começou a se tornar viável na década de 80, quando a maior empreendedora de prédios comerciais do mundo, a Olympia & York Properties (O&Y), ganhou a licitação da área comercial propondo a construção de todos os edifícios comerciais de uma só vez.

Entre 1981 e 1988, a O&Y construiu o centro comercial do empreendimento, o World Financial Center (...)

Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    

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Para um histórico resumido, porém completo, dos projetos para Battery Park City, ver o site da The Hugh L. Carey Battery Park City Authority, página “Urban Experiment”:

Autoria
(...) Haciendo uso de sus atribuciones [Richard Kahan] contrató en forma directa al arquitecto Cesar Pelli, considerándolo una “marca” atractiva para los inversores, capaz de proponer un master plan con una imagen potente. Con estas cartas en la mano entrevistó al grupo Olimpia York, de origen Canadiense, considerado en aquel momento como uno de los promotores mas sólidos y prestigiosos, encargándole en forma directa la realización de este  proyecto. (...)

Garay,Alfredo. “Modalidades de Gestión de grandes proyectos”, Carajillo de la Ciudad, Año 3, Octubre 2011 http://www.cafedelasciudades.com.ar/carajillo/10_art2.htm

Marco político-administrativo
Em 1968 foi criado o órgão responsável pelo desenvolvimento do empreendimento, o Battery Park city Anthority (BPCA). (...)

A crise fiscal pela qual a cidade passou entre 1977 e 1979 e a falta de interesse da iniciativa privada no empreendimento fizeram com que este sofresse grandes reformulações. A terra, que tinha sido adquirida pela prefeitura da companhia portuária (New York City Port Authority), passou para o gerenciamento da Corporação de Desenvolvimento Urbano do Estado de Nova Iorque.

A corporação condenou o plano de 75 e começou os trabalhos para elaboração de um novo plano, baseado em novos parâmetros sobre a ocupação e uso do solo, fora de qualquer contexto legal de zoneamento, prevendo um grande centro comercial e residencial na região (Barnett, 1982).

A corporação contratou um escritório de consultoria em desenho urbano, Cooper -Eckstut Associates, para estabelecer normas de controle do empreendimento, que ao invés de seguir a forma de um plano diretor, elaboraram um guia de desenho urbano, referente à preservação dos corredores visuais, à localização e à forma das quadras e prédios, configuração do espaço público e detalhamento de acabamentos externos. (...)
Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    


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(...) En los Estados Unidos cuando el gobierno de una ciudad debe tomar a su cargo asuntos que representen un interés estratégico, el sistema institucional prevé la  designación de una autoridad competente. A través de esta figura (autoririty) el municipio delega en una persona (funcionario) la capacidad de gerenciar cuestiones de gran importancia, como el puerto o el aeropuerto, implementando para su manejo modalidades de  tipo empresario.

La figura de la autoridad asigna a un funcionario responsabilidades que lo habilitan para  manejar cuestiones  de interés público reproduciendo modalidades que habitualmente caracterizan al sector privado. 

En el caso de  Battery Park la persona seleccionada fue un joven funcionario, Richard Kahan, al que se encomendó promover un emprendimiento inmobiliario que revirtiera las tendencias de deterioro que presentaba aquel sector.   

Analizando el sitio Kahan identificó dos problemas: el primero solucionar las dificultades para acceder al predio, separado del ¨down town¨ por una vía de transito rápido; el segundo, lograr que una gran empresa acepte el desafío de ser pionera en una operación que localice los usos del down town sobre el borde de agua (waterfront).

Haciendo uso de sus atribuciones contrató en forma directa al arquitecto Cesar Pelli, considerándolo una “marca” atractiva para los inversores, capaz de proponer un master plan con una imagen potente.

Con estas cartas en la mano entrevistó al grupo Olimpia York, de origen Canadiense, considerado en aquel momento como uno de los promotores [2]mas sólidos y prestigiosos, encargándole en forma directa la realización de este proyecto.

Olimpia York aceptó el desafío, convenciendo a American Express de la posibilidad de establecer allí las oficinas centrales del grupo. Esta decisión, que implicó una serie de ajustes en el master plan original (como que en la selección de materiales predomine el color verde), despertó gran expectativa en el circuito financiero de la ciudad , dando lugar a una fuerte corriente de inversión sobre este sector.  (...)

Garay,Alfredo. “Modalidades de Gestión de grandes proyectos”, Carajillo de la Ciudad, Año 3, Octubre 2011 http://www.cafedelasciudades.com.ar/carajillo/10_art2.htm


Custos e Financiamento 
Em 1972, o governo lançou US$ 200 milhões em bônus a fim de arrecadar dinheiro para a realização do aterro de 37 hectares, que foi completado em 1976. (...)

Toda a infra-estrutura (água, esgoto, energia, vias e parques) foi bancada pelo poder público, sendo o restante construído pelos empreendedores. O total de capital investido foi da ordem de US$ 300 milhões, sendo que US$ 60 milhões foram de investimentos públicos diretos (Gordon, 1997).

Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    

Características do projeto 
1979 - PRACTICAL REALISM - This plan was adopted during a flurry of reorganization in late 1979. Up to then the City had owned the landfill and Battery Park City Authority leased it. But due to a financial emergency caused by the lack of development during the 1970s, New York State's Urban Development Corporation moved in (with the City's cooperation) and condemned the project, transferring title from the City to the Battery Park City Authority. This gave the Authority an ability to make sweeping changes quickly: the first of which was to adopt a radical new master plan. It was radical because it was so simple. 




The new plan was a product of the hard-nosed, practical realism at the end of the 1970s. Streets and sidewalks were returned to grade level and made an extension of Manhattan's grid (as had been done in all earlier landfill expansions of lower Manhattan). This yielded conventional development blocks, which, in turn, yielded conventional building forms. Each block could be parceled out to different developers at different times, according to market demand. The commercial center was moved from the southern end of the site up to the middle, tying it to the World Trade Center. 

The Master Plan extends the street grid of Lower Manhattan into Battery Park City, dividing the site into development parcels, thus connecting a new part of the city with the old. Individual parcels are leased to private developers who build on them in accordance with Design Guidelines created especially for Battery Park City. These guidelines prevent a "super block" appearance and provide for a variety of building types and designs common to older neighborhoods in New York City.

Battery Park City Authority reviews and monitors all architecture and design work, planned or underway. Consistent with the 1979 Master Plan, Battery Park City Authority issues design guidelines for each new development area, which provides a design framework for developers leasing parcels from Battery Park City Authority. 

Battery Park es un sector del puerto de Nueva York ubicado en el sud oeste de la isla de Manhatan. Está separado del down town por una autopista que marca el limite de la zona bancaria. (...) El master plan debió solucionar el problema del cruce sobre la vía rápida proponiendo la construcción de un paso peatonal de gran porte, provisto de escaleras mecánicas que vincula el hall principal de las torres gemelas con el hall central de Batery Park. Este gran hall cubierto se comporta como una plaza de escala urbana. Los muros vidriados permiten grandes visuales sobre el frente costero que a su ves ha sido acondicionado con un magnífico parque.

Garay,Alfredo. “Modalidades de Gestión de grandes proyectos”, Carajillo de la Ciudad, Año 3, Octubre 2011 http://www.cafedelasciudades.com.ar/carajillo/10_art2.htm

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O esquema proposto [pela Cooper -Eckstut  Associates] partiu de princípios defendidos por Jane Jacobs (1961), que já se haviam consolidado entre os urban designers: densidades urbanas elevadas, uso misto, quadras pequenas com construções no alinhamento e pequenos parques. O esquema (...) previu que o uso misto deveria seguir as seguintes porcentagens: 42% para fins residenciais (14 mil unidades residenciais); 9% para uso comercial (560 mil metros quadrados de escritórios); 30% de espaço público (parques, praças, esplanadas e passeio público); 19% de ruas e avenidas.


Ao Norte e ao Sul ficariam os empreendimentos residenciais, enquanto no centro seria construída a área comercial, bem em frente ao complexo de edifícios do World Trade Center e fisicamente conectada a esse. Um sistema linear de áreas livres, composto de parques, praças e passeios públicos, foi proposto ao longo da orla do rio, unindo essas diversas zonas.

As quadras conectavam-se com a malha urbana existente, seguindo o alinhamento da grelha no entorno, preservando, assim, as vistas para o rio. O fato de elas serem de dimensões reduzidas evitaria a construção de um megaprédio, promovendo prédios de diversos tamanhos e formas como os existentes nos quarteirões antigos da cidade. (…) 

Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    

Críticas e comentários 
(...) En términos conceptuales de esta experiencia interesa resaltar algunos datos: 

1- La elaboración de un master plan que desarrolle conceptualmente los alcances de la intervención. 

La flexibilidad de este master plan, que sobre la base de una geometría razonable debe permitir el emplazamiento de una serie de productos inmobiliarios (reconocidos o innovadores) que conforman un programa tentativo.

El master plan debe asimismo ponderar las dimensiones del emprendimiento, calculando aunque sea en forma preliminar costos y beneficios.

Debe por ultimo proponer una imagen que exprese en términos gráficos las características de la propuesta. Este documento asume un carácter netamente ideológico, connotando el emprendimiento de cara a la discusión, que la autoridad debe librar frente a actores económicos, políticos y sociales, que intervendrán en diferentes momentos del proceso de toma de decisión.

2- Un segundo dato se refiere a la figura del desarrollador, y al crecimiento de su importancia para la implementación de emprendimientos de gran envergadura. La experiencia americana permite identificar a lo largo del tiempo una interesante evolución de los empresarios que asumen este roll; 

Originalmente las intervenciones sobre la ciudad asociaban a una empresa constructora y a un inversor que derivaba sobre el real state excedentes acumulados en el desarrollo de otra actividad económica. 

La importancia del financiamiento dio lugar a una época en que los bancos se convirtieron en promotores de los emprendimientos urbanos. Con el correr del tiempo fue consolidándose la opinión que los constructores, cuando eran los promotores de un proyecto, construían muy caro, y que los bancos, cuando delegaban la concepción y el gerenciamiento de estos emprendimientos en personajes formados en la dinámica financiera, presentaban una falta de imaginación notable. 

La figura del developper (desarrollador) surgió como superación de estas instancias, tratándose de un personaje capaz de combinar creatividad y credibilidad, virtudes que le permitían asociar a un conjunto de empresarios entorno a un gran proyecto..

Los desarrollares fueron por lo tanto promotores de intervenciones de escala urbana, centrando su actividad en la capacidad de convocar financiamiento, contratar y supervisar la ejecución , comercializando en forma mayorista las diferentes partes del proyecto. En rigor no tienen por que ser inversores, percibiendo por su contribución al desarrollo del proyecto un porcentaje proporcional al éxito del negocio. 

El éxito de los desarrolladores llevo a algunos casos a vincularlos con grandes fondos de inversión, para quienes pasaron a ser un interlocutor principal en la afectación de una parte significativa de su cartera.

En los últimos años la complejidad que ha adquirido la tramitación de las autorizaciones, sobre todo en lo referido a la construcción de los consensos, basados sobre el conocimiento de la racionalidad de los diferentes actores, ha dado origen a una nueva modalidad de desarrollador, que frecuentemente encuentra a antiguos funcionarios municipales, como los personajes mejor calificados para llevar adelante el emprendimiento.

La existencia de diferentes modelos de operación, no desdibuja la importancia del desarrollador como sintetizador del conjunto de interese privados que se asocian en la inversión, y por lo tanto como interlocutor principal cada ves que el Estado pretenda encarar una operación compleja sobre suelo publico. 

3- Un tercer dato que interesa destacar es que el proyecto debe combinar aspectos que signifiquen ventajas para los diferentes actores que intervienen en la toma de decisión. Debe por lo tanto ser atractivo para los inversores, prestigioso para los políticos y debe implicar mejoras objetivas para las condiciones de vida del vecindario. 


Este aspecto guarda relación con la existencia de códigos flexibles, capaces de ser modificados para incorporar iniciativas imposibles de imaginar en el momento de su concepción. Esta observación no apunta obviamente a promover la eliminación de estos instrumentos, sino a la necesidad de implementar los mecanismos que permitan procesar este tipo de intervenciones. En el caso de New York estas modificaciones son posibles, siempre que obtengan la aprobación del Consejo Municipal, que impone como condición para su tratamiento la elaboración de una serie de estudios destinados a evaluar ambiental y socialmente el impacto de estas intervenciones, y a discutir la iniciativa frente a las asociaciones de representantes de los interese del vecindario. 

En la actualidad estos beneficios deben ser demostrados, confrontando generalmente con un numero importante de costos sociales (como su impacto ambiental). El riesgo de sumergirse en un conflicto político que repercuta sobre la imagen del proyecto y sobre sus posibilidades de comercialización, hace depender la viabilidad del proyecto de su calidad arquitectónica, del prestigio de los inversores, y de la capacidad de negociación de quien lo lidera. La propuesta deberá por lo tanto tener la flexibilidad suficiente para modificarse, sacrificar algunos intereses en función de la satisfacción de los intereses de los otros, en el marco de la conformación de un consenso que garantice la calidad del proyecto, y la sustentabilidad política y económica del emprendimiento. 

En el caso de Battery Park estas condiciones se verificaron, permitiendo desarrollar en un plazo especialmente corto una intervención que tuvo un impacto sumamente positivo. Prueba de ello es que en la actualidad la fotografía de este proyecto es presentada recurrentemente como una de las imágenes mas significativas de la ciudad de Nueva York.

Garay,Alfredo. “Modalidades de Gestión de grandes proyectos”, Carajillo de la Ciudad, Año 3, Octubre 2011 http://www.cafedelasciudades.com.ar/carajillo/10_art2.htm

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In retrospect, we can see that the designers and the Battery Park City authority do clarify early on that restrictive development guidelines, however eschewed by the developers themselves, would ensure a consistently high quality of environment, attractive to investors and consumers alike. Once developers became comfortable with the idea that guidelines would help them, they worked closely with the planning officials. Battery Park City represents the best of the political hybrid system, typical of New York, in which massive development projects are initiated and sometimes carried out through a colossal marriage of corporatism and public policy making, such as Westway, Lincoln West, and the Times Square Redevelopment Plan (Savitch, 1988, 59). The detailed guidelines are the ersatz legal manifestation of a corporate desire. Overarching this is the pervasive attitude that, indeed, above all else, the “city is a machine for wealth creation” (Hall, 1988, 343).

(..)

The Battery Park City Authority should more accurately call itself the “Urban Experience Development Corporation”, as Tony Hiss humorously describes the capitalism of place-making (Hiss, 1990, 99). This tendency manifests itself in the commodification of the urban experience through a  production system oF development control. The fabrication of consumable images of “New Yorkness” through the control of architectural and urban expression is compatible with the targeted group of users. In spatial and social terms, the experience sought has less to do with New York and more to do with preconceived ideas of what New York is or should be.  (...)
Russell, Francis P. “Battery Park City: An American Dream of Urbanism”

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(…) Todos esses fatores, principalmente a qualidade do espaço público e a relação do espaço construído com o já existente, acabaram por resultar na aclamação do empreendimento pela crítica internacional especializada em arquitetura e urbanismo (...)
Contudo, apesar da boa qualidade atingida do espaço construído, Fainstein (1991) fez pesadas críticas ao projeto por considerar que sua diversidade é artificial, igualando-se a uma Disneilândia, pois em função do preço proibitivo do empreendimento, o espaço comercial  e residencial foi ocupado pelas corporações e famílias mais poderosas dos Estados Unidos. 

Nesse aspecto Fainstein é categórica, definindo Battery Park City como uma “bem planejada cidade privada, ceifada das classes baixas indisciplinadas que fazem da cidade pública um local cheio de conflitos e esteticamente desagradável” (...)
Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf    

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(… ) In 1994 Fainstein concluded that Battery Park City "is a carefully co-ordinated total environment, with substantial financial benefits disseminated to the general population. Its principle private developer went beyond meeting its contractual obligations and provided the public with significant amenities. The authority has also used its funds to make the city more appealing. Nevertheless, except in some of the park planning, it has involved no public participation whatsoever. Its commercial and residential structures are reserved for the wealthiest corporations and families in the United States, although any well-behaved individual can use them on a daily basis. She says: "Within the constraints of New York's political and economic situation, however, it is hard to imagine an alternative strategy for the site that could have resulted in a more desirable outcome or that, in the absence of any development there, commensurate resources would have been mobilized for a more socially beneficial course" (pp. 184-5).

When I first read these words in 1994, I did not understand that this was as close as it gets to a good review of a privately developed project in radical political economy. As a practicing planner and public-redevelopment manager, I was familiar with the litany of praise for the project. Perhaps to protect her left flank in the academy, Fainstein had couched her positive evaluation in careful academic prose and bracketed it with criticism of the authority and observations on its elite residents. I didn't realize that she liked Battery Park City, too. (…)
David L. A. Gordon (School of Urban and Regional Planning, Queen's University at Kingston, Ontario) (Review of Susan S. Fainstein. The City Builders: Property Development in New York and London, 1980-2000. Second edition) Published on H-Urban (June, 2002) http://www.h-net.org/reviews/showrev.php?id=6384 

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Textos e saites
The Hugh L. Carey Battery Park City Authority
  
Garay,Alfredo. “Modalidades de Gestión de grandes proyectos”, Carajillo de la Ciudad, Año 3, Octubre 2011 
 http://www.cafedelasciudades.com.ar/carajillo/10_art2.htm

Gordon, David L. A. Battery Park City: Politics and Planning on the New York Waterfront
http://books.google.com.br/books?id=2YD6A5UtS4MC&printsec=frontcover&hl=pt-BR#v=onepage&q&f=false

Gordon, David L. A. (School of Urban and Regional Planning, Queen's University at Kingston, Ontario) (Review of Susan S. Fainstein. The City Builders: Property Development in New York and London, 1980-2000. Second edition) Published on H-Urban (June, 2002)
http://www.h-net.org/reviews/showrev.php?id=6384 

Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”,
http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf   

Russell, Francis P. “Battery Park City: An American Dream of Urbanism”




http://www.hanrahanmeyers.com/masterplans.html



Outros textos 
(Bibliografia compilada por Nobre, Eduardo A. C., “Renovação Urbana em Battery City Park”)  http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/battery_park.pdf )
Barnett, Jonathan (1982) An Introduction to Urban Design. Nova York: Harper & Row Publishers.

Davies, Colin (1992) “Critique: on the Waterfront”. Progressive Architecture, v. 73, n. 4, abril, pp. 122-124.

Fainstein, Susan (1991) “Promoting Economic Development: Urban Planning in the United States and Great Britain”. Journal of the American Planning Association, v. 57, n1, Inverno, pp. 23-33.

Fainstein, Susan (1994) The City Builders: property, politics and planning in London and New York. Oxford: Blackwell Publishers

Gordon , David (1997) “Financing Waterfront Regeneration”. Journal of the American Planning Association, v.63, n.2, primavera , pp. 244-265

Nobre, Eduardo A. C. (2000) Reestruturação Econômica e Território: expansão recente do terciário na marginal do rio Pinheiros. Teses de Doutorado. São Paulo: Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP

Progressive Architecture (1986) “Cooper, Eckstut Associates”. Progressive Architecture, n. 1, janeiro, pp. 120-121.

Progressive Architecture (1986) “Urban Design Citation: Waterfront Neighborhood”. Progressive Architecture, n.1, janeiro, p. 120-121. 



* Pequeno Inventário de Grandes Projetos é um programa de estudo que o blogueiro compartilha com seus leitores: uma compilação analítica de materiais disponíveis na Internet, a maioria de natureza crítica, sobre grandes projetos urbanos já executados, ou em execução, em distintas épocas, cidades e países.  As citações são dispostas em uma matriz de atributos básicos de projetos urbanos em busca de complementaridade de informações e eventuais contrastes de pontos de vista.  Dada a inevitável heterogeneidade das fontes – em foco, alcance e profundidade –, referências autorais e links convidam o leitores a resgatar a integridade conceitual das contribuições citadas por meio da leitura dos originais.






2013-12-13