OODC e CEPACs

Modelo da formação da renda da
terra na indústria da incorporação
e de sua repartição entre o
proprietário do terreno,
o incorporador e a coletividade.
Os dezessete artigos cujos links de acesso o leitor encontrará ao final desta introdução contêm parte substancial das reflexões que desenvolvi sobre o tema da Outorga Onerosa do Direito de Construir desde que, munido do método residual dedutivo de cálculo do valor dos terrenos sujeitos a incorporação - que tomo como modelo da estrutura econômica dos empreendimentos imobiliários e fotograma do processo de formação dos preços da terra nas zonas urbanas de média e alta densidade -, dediquei-me a tentar compreender a matemática das fórmulas de cálculo de contrapartida utilizadas nas cidades brasileiras, logo o mecanismo da recuperação da renda e, finalmente, a maneira mais transparente de fazê-lo.

Dentre os vários equívocos cometidos, os maiores foram, com quase toda certeza, ter custado a perceber (1) a distorção causada pelo uso, nas fórmulas de cálculo, do valor de mercado dos terrenos como representação da renda total, (2) a ilusão de ótica representada pelo "preço do m2 excedente" e (3) o motivo da 
disparidade dos preços comumente cobrados pelo “m2 excedente” a título de Outorga Onerosa e de seu primo-irmão, o CEPAC utilizado nas Operações Urbanas Consorciadas - que nunca duvidei que fossem, do ponto de vista da economia do empreendimento, a mesma coisa.

O leitor encontrará minhas respostas para esses problemas na postagem relativamente recente intitulada “CEPAC e Outorga, primo rico prima pobre”.

Não tenho dúvida de que a maior lacuna desta série é a falta de um estudo sobre o instituto francês do plafond de densité, origem da ideia de coeficiente básico de aproveitamento dos terrenos e enfant terrible da concessão onerosa do direito de construir no Brasil: o elogio das virtudes do coeficiente básico  1 - que as fórmulas de cálculo, curiosamente, têm a missão de violar - tornou-se, para muitos urbanistas envolvidos com a questão, mais importante do que o enfrentamento de problemas cruciais ainda longe de resolvidos como o papel da renda da terra na rentabilidade da indústria da incorporação, a sua repartição entre proprietários de terrenos e incorporadores e os limites econômicos e obstáculos políticos à reivindicação da parte da coletividade no butim.

Espero que meu esforço sirva para alguma coisa. De todo modo, esta página se fechou. Boa sorte, leitor. Vá com calma. Procure se divertir. Se quiser trocar ideias, mande um e-mail: pjorgensen.correio@gmail.com.


A ordem dos artigos é cronológica, porém invertida. O primeiro da lista é o mais recente.


Outorga Onerosa do Direito de Construir: por um novo marco metodológico
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2017/05/outorga-onerosa-do-direito-de-construir_10.html

Outorga Onerosa: a determinação da contrapartida nos termos do Estatuto da Cidade
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2017/04/outorga-onerosa-metodo-de-calculo-nos.html

CEPAC e Outorga: primo rico, prima pobre
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/07/cepac-e-outorga-primo-rico-prima-pobre.html

O Zoneamento Inclusivo e a Outorga Onerosa do Direito de Construir
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/07/o-zoneamento-inclusivo-e-outorga.html

"Da Outorga Onerosa à Concessão Urbanística" - Alguém se habilita?http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2013/11/da-ouc-concessao-urbanistica-quem-se.html

A Outorga Onerosa em números: uma comparação Niterói-São Paulo
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2013/04/niteroi-e-uma-das-cidades-pioneiras-na.tml

Sobre o coeficiente de aproveitamento básico dos terreno urbanos 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2013/03/sobre-o-coeficiente-de-aproveitamento.html

O coeficiente de aproveitamento e a valorização do solo 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2013/02/o-coeficiente-de-aproveitamento-e.html 

A repartição da renda da terra na indústria da incorporação imobiliária 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/12/a-reparticao-da-renda-da-terra-na.html

A Outorga Onerosa do Direito de Construir: Entre receitas e custos do adensamento urbano 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/07/a-outorga-onerosa-do-direito-de.html    

O Preço de um CEPAC – Roteiro para uma novela com prólogo e três capítulos
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/07/o-preco-de-um-cepac-esboco-de-novela.html   

Outorgolândia ou Onerópolis? II - Para mim e para Ti, é campeã quem cobra mais e adensa menos 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/em-niteroi-o-que-o-iptu-faz-oodc-desfaz.html  

Duas ou três coisas que sei dela (a Outorga Onerosa do Direito de Construir): a natureza residual do valor da terra 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/11/duas-ou-tres-coisas-que-sei-dela.html    

Quanto o Rio de Janeiro NÃO arrecadou com a Outorga Onerosa do Direito de Construir (2003-2008) 
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/05/voltando-ao-tema-quanto-o-rio-de.html

Contribución al estudio de la "Outorga Onerosa do Direito de Construir" (Brasil): contenido económico y fórmulas de cálculo (maio 2007)