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Repetindo, esta semana, uma breve investigação realizada no ano passado com dados do Zapimóveis para o período 2008-2012, desta vez para o período fev2008-jan2014, acabo de obter a confirmação de um fenômeno que, embora já seja do conhecimento de muitos cariocas diretamente afetados, pode ser novidade, e uma novidade até surpreendente, para a maioria dos nossos leitores como foi num primeiro momento para mim: no Rio de Janeiro, os maiores aumentos relativos de preços imobiliários residenciais nos últimos seis anos aconteceram… nos bairros mais centrais da cidade!
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Deixarei para um segundo momento a publicação de um artigo mais interpretativo e abrangente sobre o tema – um desafio que demanda bastante reflexão e pode ser feito em mais de uma etapa!
Apenas adianto a minha hipótese principal: os recordes de valorização nos bairros centrais resultariam, em última instância, do surgimento de uma demanda imobiliária extraordinária, real ou esperada, derivada dos grandes eventos
turístico-desportivos internacionais sediados na cidade; mais exatamente, eles poderiam ser descritos como um efeito de tipo "dominó", sobre uma região de preços deprimidos desde a crise econômica de
fins do século passado, da alta de preços desencadeada pela
escassez de imóveis à disposição da demanda "normal" (interna) nos bairros mais caros
da cidade (Zona Sul) - arrematados por ofertas extraordinárias (externas) mais elevadas ou retidos com propósitos especulativos. (Ver esquema ao lado.)
Dito isto, esta postagem se atém ao procedimento utilizado em minha análise e ao que me parece ser o seu resultado mais notável. Quem sabe isto possa estimular os colegas urbanistas que leem este blog a, confrontando-os com suas próprias observações e experiências, formular outras hipóteses. Comentários e sugestões serão bem-vindos.
O procedimento adotado foi muito simples:
(1) calculei a variação de preços médios de apartamentos de 2 quartos, entre fevereiro de 2008 e janeiro de 2014, para todos os bairros do Rio de Janeiro constantes da pesquisa Zapimóveis que apresentam dados para essas datas e curvas de aspecto contínuo - um total de 99 entradas;
(2) ordenei os bairros segundo a valorização nominal média desse tipo de imóvel;
(3) estipulei a valorização real de cada bairro descontando a inflação no período, medida pelo IPCA;
(4) calculei a distância, em pontos percentuais, entre a valorização média de cada bairro e a valorização média da cidade, de modo a obter medidas de sobrevalorização e subvalorização relativas para cada bairro no período considerado;
(5) plotei esquematicamente, num mapa da cidade, os bairros que se sobrevalorizaram em relação à média municipal, por classes de pontos percentuais acima da valorização média.
Cabem três observações:
(a) os imóveis a que se refere a base de dados são apartamentos disponíveis para uso no mercado, não incluindo lançamentos nem unidades em construção;
(b) os valores médios apresentados correspondem a preços de oferta, não de transação, o que não invalida a priori a hipótese acima sugerida salvo se se considera que o mercado residencial na região central tem, também, um forte componente especulativo, com preços determinados, por exemplo, por transações sucessivas entre investidores ou empurrados por facilidades creditícias de altíssimo risco à maneira da bolha imobiliária estadunidense da década de 2000 – o que não me parece ser o caso;
(c) a matriz espacial do Zapimóveis não é unívoca, no sentido de que a base de dados contém entradas tanto para regiões urbanas como para bairros dessas mesmas regiões. Por exemplo: Jacarepaguá, Pechincha, Tanque, Freguesia, Taquara, Anil; Ilha do Governador, Zumbi, Bancários, Jardim Guanabara, Cacuia, Cocotá; Centro, Lapa, Fátima, Cidade Nova, Estácio – uma circunstância que também não afeta, creio, o resultado da análise.
2014-08-18
Dito isto, esta postagem se atém ao procedimento utilizado em minha análise e ao que me parece ser o seu resultado mais notável. Quem sabe isto possa estimular os colegas urbanistas que leem este blog a, confrontando-os com suas próprias observações e experiências, formular outras hipóteses. Comentários e sugestões serão bem-vindos.
O procedimento adotado foi muito simples:
(1) calculei a variação de preços médios de apartamentos de 2 quartos, entre fevereiro de 2008 e janeiro de 2014, para todos os bairros do Rio de Janeiro constantes da pesquisa Zapimóveis que apresentam dados para essas datas e curvas de aspecto contínuo - um total de 99 entradas;
(2) ordenei os bairros segundo a valorização nominal média desse tipo de imóvel;
(3) estipulei a valorização real de cada bairro descontando a inflação no período, medida pelo IPCA;
(4) calculei a distância, em pontos percentuais, entre a valorização média de cada bairro e a valorização média da cidade, de modo a obter medidas de sobrevalorização e subvalorização relativas para cada bairro no período considerado;
(5) plotei esquematicamente, num mapa da cidade, os bairros que se sobrevalorizaram em relação à média municipal, por classes de pontos percentuais acima da valorização média.
Cabem três observações:
(a) os imóveis a que se refere a base de dados são apartamentos disponíveis para uso no mercado, não incluindo lançamentos nem unidades em construção;
(b) os valores médios apresentados correspondem a preços de oferta, não de transação, o que não invalida a priori a hipótese acima sugerida salvo se se considera que o mercado residencial na região central tem, também, um forte componente especulativo, com preços determinados, por exemplo, por transações sucessivas entre investidores ou empurrados por facilidades creditícias de altíssimo risco à maneira da bolha imobiliária estadunidense da década de 2000 – o que não me parece ser o caso;
(c) a matriz espacial do Zapimóveis não é unívoca, no sentido de que a base de dados contém entradas tanto para regiões urbanas como para bairros dessas mesmas regiões. Por exemplo: Jacarepaguá, Pechincha, Tanque, Freguesia, Taquara, Anil; Ilha do Governador, Zumbi, Bancários, Jardim Guanabara, Cacuia, Cocotá; Centro, Lapa, Fátima, Cidade Nova, Estácio – uma circunstância que também não afeta, creio, o resultado da análise.
2014-08-18
